用知名財經(jīng)作家吳曉波的話來說，對于中國的房地產(chǎn)市場，任志強可能是最清醒和最具思考力的一個人。當大多數(shù)人因為央行的兩次降息，而對房地產(chǎn)市場開始恢復信心的時候，已近“知天命”的他直言“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場就是個政策市”，“銷售回暖，不等于投資回升，也不會提升gdp，三季度仍然沒有那么容易樂觀?！?/p>

但這并不妨礙他用周期性的土地購置圖表來推演未來的樓市曲線。“房子也應該保持一定存欄量，但是今年明顯下跌的土地購置，有可能帶來明年3月以后的市場變化?！弊蛱焐衔纾瑓⒓尤A遠·華中心第三屆湖湘財富峰會的任志強論道長沙?！半m然現(xiàn)在還沒有好，還是負的，但是最壞的時候已經(jīng)過去了?！北緢笥浾呶臐崒嵙暽鷹钛囡w長沙報道

“底部有多長不知道，但不會壞過二季度”

7月因為北京等城市大幅度攀升的成交量，“樓市回暖說”塵囂甚上，但任志強很是有些言辭謹慎。

“我不覺得現(xiàn)在就能夠變好?！苯邮苡浾邔ＴL時，任志強坦言，三季度可能沒有想象的那么樂觀，“也許四季度會有所好轉”。

在他看來，不能太樂觀的理由是，二季度和三季度，去年投入1000萬套的保障住房，和今年投入700萬套保障住房里頭，有相當一部分會轉入到銷售?！颁N售的回升，有相當一部分是因為保障性住房統(tǒng)計在內。”

政策市或許是他認為最重要的影響因素?！艾F(xiàn)在房地產(chǎn)市場都是政策市。包括人民日報都在說，限房價是個政治問題。這意味著現(xiàn)在還不會全面轉好?！?/p>

現(xiàn)實是，就在市場開始“歡呼”7月成交量回升的時候，政府層多次的重申調控，態(tài)度已然很鮮明?！皳?jù)我們所知，最近國家調研組下各省，主要是查地方政府有沒有觸碰調控底線，比如是不是放松限購之類，并不是為了再度收緊?！比沃緩娬f。

但市場的力量或許已經(jīng)開始產(chǎn)生效應。在任志強的判斷中，“今年二季度房地產(chǎn)已經(jīng)觸底了，底部有多長不知道，但是不會壞過今年的二季度?！?/p>

一方面，盡管同比仍然在減少，但在重點地區(qū)，成交量降幅的收窄，正在傳遞市場平穩(wěn)跡象?！霸趯嵤┳顕栏裣拶徴叩谋本?、上海、廣州，成交量也出現(xiàn)了明顯回升，這說明限購政策已經(jīng)不足以抑制銷售的回升?！?/p>

房地產(chǎn)增速會大幅提高嗎？“我不同意”

7月25日，在一條微博“@巴曙松：下半年房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)回升”背后，任志強轉發(fā)留言說，“扣除保障仍為負增長。”這傳遞了他的一種態(tài)度——“銷量回升不等于投資增速能夠上漲，今年下半年投資還有可能下滑?！?/p>

按照巴曙松的觀點，伴隨房地產(chǎn)銷量在二三季度的回升，房地產(chǎn)新開工和投資增速也有望在三季度觸底、四季度企穩(wěn)回升。

“我不同意這種判斷?！比沃緩娨辉購娬{，成交量的提升不代表投資增速的提高?！胺孔淤u出去了，只能說明去年的庫存消化了，但是不代表開發(fā)商們有能力、有勇氣投入新的開發(fā)投資?！?/p>

2010年對于中國房地產(chǎn)市場而言，是一個開發(fā)商積極擴張的年份。但這股“大跨步”發(fā)展背后，是龐大的4萬億投資計劃。

“2010年的土地購置高峰期，大多是借錢買地?！比沃緩姵鼍叩臄?shù)據(jù)顯示，全國的房地產(chǎn)企業(yè)今年和去年用了4300多億的信托投資基金，“現(xiàn)在相當一部分企業(yè)獲取回收的資金，多數(shù)會用在償還原來的資金，7月份會略有下滑?！比沃緩娬f。作為佐證的一個細節(jié)是，6、7月開始大量購入土地的企業(yè)，主要集中在保利、萬科等大型企業(yè)?！皼]有余力的都不太敢再買地?！?/p>

“房價要保持平穩(wěn) 也需要一定庫存”

“今年不用擔心，房地產(chǎn)還處于有肉可賣的時候，而到了明年，也許會出現(xiàn)沒肉可賣的局面。”如果說，豬肉價格的平穩(wěn)，存欄數(shù)是關鍵，那么在任志強看來，房地產(chǎn)價格要保持平穩(wěn)，也需要一定“存欄數(shù)”。他認為，“比較合理的是保持六個月的庫存?！?/p>

在任志強所做的一份土地購置圖表中，每一段時期土地購置負增長，都會帶來一次房價的非理性上漲。比如2007年，2010年。

“從買地到銷樓，是有一定周期的。2010年至2011年7月，土地購置增幅大漲，帶來了目前的庫存大增。但2012年1-5月，土地購置增幅為-18.7%，這有可能帶來明年市場的波動?！比沃緩娬f。

按照現(xiàn)在的統(tǒng)計來看，全國房地產(chǎn)庫存大概在3億左右，“按過去前兩年的銷售量平均計算，大概有8—9個月份的銷售過程。如果新建住房不能持續(xù)增長，或者維持現(xiàn)有情況下不能繼續(xù)擴大，那么這個庫存大概在明年3月份左右就消耗得差不多?！?這會意味著房價的大漲嗎?任志強說，“在有十個月以上的庫存情況下，暴漲是不太可能的?！彼裕瑢τ谑袌鰜碚f，增加供給，或許是平抑房價的最好方法之一。

而來自長沙市房產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，截至今年6月底已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1099.86萬㎡。而如果按照去年全年銷售1796.38萬㎡的總量、月均銷售150萬平方米的銷售速度計算，如果沒有新增供應，長沙庫存還將維持7個月。