提要：據(jù)走訪中國(guó)（上海）自有貿(mào)易實(shí)驗(yàn)區(qū)多個(gè)新建住宅后發(fā)現(xiàn)，10月份前后，外高橋環(huán)自貿(mào)區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)相開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到了4萬(wàn)元∕平方米左右。

記者實(shí)地走訪上海自貿(mào)區(qū)周邊多個(gè)新盤(pán)后發(fā)現(xiàn)，近兩個(gè)月內(nèi)，多數(shù)單套房總價(jià)都飆升了逾100萬(wàn)元。

近日，記者實(shí)地走訪了中國(guó)（上海）自有貿(mào)易實(shí)驗(yàn)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)自貿(mào)區(qū)）外高橋周邊區(qū)域內(nèi)的多個(gè)住宅項(xiàng)目。在采訪過(guò)程中，“自貿(mào)區(qū)”，“有升值空間”等詞語(yǔ)幾乎成為每個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)的賣(mài)點(diǎn)。

“去年年底這里的住宅每平方米售價(jià)不到3萬(wàn)元，而今年9月份以后，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到了4萬(wàn)元∕平方米左右。”一位中介人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“以前來(lái)這里看房的人寥寥無(wú)幾，但確認(rèn)在這里建立自貿(mào)區(qū)后，看房的人一下多了，不管是新盤(pán)還是二手房，價(jià)格都在不斷攀升”。

值得注意的是，本報(bào)記者在實(shí)地走訪多個(gè)新建住宅后發(fā)現(xiàn)，10月份前后，外高橋環(huán)自貿(mào)區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)相開(kāi)盤(pán)，有開(kāi)發(fā)商向本報(bào)記者明確表示，意在搭乘自貿(mào)區(qū)“快車(chē)”拉高定價(jià)，加大提價(jià)幅度，并且加速回籠現(xiàn)金。

每平方米直升約萬(wàn)元

“整個(gè)項(xiàng)目只剩下5套左右大戶型房源，幾乎當(dāng)天開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售完?！蔽挥诰o挨外高橋自貿(mào)區(qū)森蘭板塊的森蘭•名佳項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，8月底，“我們項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售均價(jià)約為2.6萬(wàn)元∕平方米，一個(gè)多月后，10月中旬，我們項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)均價(jià)為3.2萬(wàn)元∕平方米”。

由此算來(lái)，盡管整個(gè)項(xiàng)目體量不大，但約8萬(wàn)平方米的建筑面積卻幾乎被一搶而空。前后僅一個(gè)多月時(shí)間，均價(jià)直升了6000元∕平方米。此外，該項(xiàng)目主打的小戶型房單套總價(jià)也上漲了70多萬(wàn)元，大戶型房的單套總價(jià)則飆升了100萬(wàn)元以上。

同時(shí)，上述銷(xiāo)售人員向記者表示，該項(xiàng)目一期和二期推出的銷(xiāo)售面積相差不多。以此來(lái)看，開(kāi)發(fā)商一個(gè)多月內(nèi)就多收了約2億元的銷(xiāo)售額。

然而，這個(gè)樓盤(pán)的漲幅并不是外高橋環(huán)自貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)漲幅最高的樓盤(pán)。記者在同處外高橋板塊內(nèi)的江蘇新城旗下新城碧翠售樓中心獲悉，該項(xiàng)目2012年房?jī)r(jià)多數(shù)在尚不足3萬(wàn)元∕平方米處徘徊，但目前新城碧翠公寓單價(jià)已經(jīng)漲至3.8萬(wàn)元/平方米左右，花園洋房均價(jià)則已經(jīng)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。

由此來(lái)看，項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)上漲了約1萬(wàn)元/平方米。

值得一提的是，該銷(xiāo)售人員向記者稱(chēng)，2011年這個(gè)項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)價(jià)尚不足2.5萬(wàn)元/平方米；而2010年周邊新盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)則尚不足1萬(wàn)元/平方米。

更為值得注意的是，該區(qū)域內(nèi)有的別墅目前起價(jià)已經(jīng)達(dá)到6.5萬(wàn)元/平方米。同時(shí)，綠城•上海御園尚未開(kāi)盤(pán)之際，單日的訪客已經(jīng)達(dá)到200多組，蓄客組數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了首期開(kāi)盤(pán)的房源數(shù)量。

“最近成交量確實(shí)大增，以前來(lái)這里看房的人非常少，但確定建自貿(mào)區(qū)后，看房人猛增，成交量也快速攀升?！币晃恢薪槿耸肯颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者坦言，即使這里的二手房市場(chǎng)，售價(jià)也從9月份開(kāi)始也迅速上漲，“每天一個(gè)價(jià)”。

“真是瘋了！”同去看房的老上海人驚訝地表示，“漲的太快了，你要是猶豫一天，就買(mǎi)不到你先前看中的房子了”。

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搶先布局者獲利猛增

實(shí)際上，《證券日?qǐng)?bào)》在走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，緊鄰?fù)飧邩蜃再Q(mào)區(qū)的森蘭板塊尚不能稱(chēng)得上配套成熟，商業(yè)配套和教育配套等都處在完善階段，人氣也并不旺，甚至森蘭住宅板塊內(nèi)幾乎沒(méi)有幾個(gè)二手樓盤(pán)，多數(shù)項(xiàng)目都是2010年以后才交房，入住率相對(duì)并不高，小區(qū)內(nèi)鮮有來(lái)往住客，甚至有些地方還只是曠野一片。

不過(guò)，本報(bào)記者親自測(cè)驗(yàn)過(guò)，從該區(qū)域內(nèi)開(kāi)車(chē)行至陸家嘴大約要花30分鐘。除此之外，根據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者在外高橋股份公司內(nèi)看到的森蘭板塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖以及實(shí)地勘察各個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程后發(fā)現(xiàn)，該板塊內(nèi)目前到處都是正在興建的樓盤(pán)，包括住宅、商業(yè)等項(xiàng)目，且多數(shù)項(xiàng)目剛剛開(kāi)始地上建設(shè)，有的甚至還在打樁。記者同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，處于該板塊核心位置的森蘭商都雖然已經(jīng)建好，外立面卻掛著招商的宣傳廣告，目前尚未開(kāi)業(yè)。

“我們拿地時(shí)并沒(méi)有想到將來(lái)這一區(qū)域會(huì)建自貿(mào)區(qū)”，一位在該區(qū)域內(nèi)搶先布局但尚未開(kāi)始項(xiàng)目預(yù)售的開(kāi)發(fā)商向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，其實(shí)近兩年內(nèi)布局環(huán)自貿(mào)區(qū)的房企已經(jīng)搭上了自貿(mào)區(qū)的快車(chē)，在這些幾分鐘就可以步入自貿(mào)區(qū)的項(xiàng)目中，不談開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和房?jī)r(jià)的上漲空間，僅土地成本就已經(jīng)漲了近三倍。

事實(shí)上，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，2008年至2009年，仁恒分批拿下森蘭板塊地塊后，平均土地成本為1.1萬(wàn)元/平方米。但自貿(mào)區(qū)核心區(qū)域確定在外高橋后，其項(xiàng)目森蘭雅苑二期住宅起價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米，別墅起價(jià)達(dá)6.5萬(wàn)元/平方米。

也就是說(shuō)，該項(xiàng)目目前的銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到土地成本的4倍以上，即使加上精裝修、建安和資金等成本后，獲利空間仍然很高。

值得一提的是，2012年10月11日，保利以及融創(chuàng)綠城聯(lián)合體以總價(jià)21.24億元摘得森蘭外高橋南部國(guó)際社區(qū)三幅地塊，折合樓板價(jià)17678元/平方米，溢價(jià)率為59.6%。而該項(xiàng)目現(xiàn)在案名為綠城•上海御園，將于本月26日開(kāi)盤(pán)。該售樓中心銷(xiāo)售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，為了完成公司2013年在上海的銷(xiāo)售目標(biāo)，項(xiàng)目一期定價(jià)其實(shí)并不高，有少量房源甚至接近成本價(jià)。不過(guò)，該銷(xiāo)售人員向記者強(qiáng)調(diào)，二期開(kāi)盤(pán)定價(jià)一定是上漲的，每平方米可能要上漲1萬(wàn)元。

據(jù)該銷(xiāo)售人員向記者透露，項(xiàng)目一期約占整個(gè)項(xiàng)目的30%，貨值約30億元，而首期預(yù)計(jì)回款目標(biāo)為25億元。也就是說(shuō)，如果項(xiàng)目一期銷(xiāo)售順利，那么開(kāi)發(fā)商的拿地成本將馬上收回，而即使一期售罄，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)還將有60億元左右的貨值。何況，若售價(jià)持續(xù)上漲，貨值也將不斷攀升，利潤(rùn)也自然水漲船高。

令人感到詫異的是，即使該板塊房?jī)r(jià)漲幅如此之快，本報(bào)記者還是在上述項(xiàng)目售樓中心發(fā)現(xiàn)，咨詢?cè)擁?xiàng)目的客戶非常多。當(dāng)記者即將離開(kāi)的時(shí)候，夜晚已經(jīng)降臨，但售樓處的場(chǎng)景依然是鬧哄哄一片。